Vay mua nhà: con số thật sau ưu đãi
Tháng 9/2026 mức ưu đãi dưới 10 % không còn nhiều, và nó chỉ kéo dài 6–24 tháng trong khoản vay 20 năm. Trang này về phần còn lại: lãi thả nổi, biên độ, và thu nhập cần có.
Tính theo lãi thả nổi, không theo ưu đãi
Khoản trả tháng đầu cho 2 tỷ trong 20 năm: ở 9 % ưu đãi ≈ 23,3 triệu, ở 13,5 % thả nổi ≈ 30,8 triệu. Ngân hàng xét thu nhập theo con số thứ hai — bạn cũng nên vậy.
Lãi suất cho vay bình quân từng ngân hàng
Ngân hàng tự công bố hàng tháng theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước. Không phải mức ưu đãi mua nhà — nhưng bình quân thấp hơn thường đi cùng lãi thả nổi thấp hơn.
Câu hỏi thường gặp
Vay 2 tỷ mua nhà, mỗi tháng trả bao nhiêu?
Ở 13,5 % thả nổi và 20 năm, trả theo dư nợ giảm dần: tháng đầu khoảng 30,8 triệu (8,3 triệu gốc + 22,5 triệu lãi), giảm dần về ~8,4 triệu ở tháng cuối. Trong 12 tháng ưu đãi 9 % — khoảng 23,3 triệu tháng đầu. Chênh lệch giữa hai con số chính là lý do phải tính theo thả nổi.
Ưu đãi 8 % có đáng để chọn ngân hàng?
Ưu đãi kéo dài 6–24 tháng trong khoản vay 15–25 năm. Quan trọng hơn là biên độ thả nổi (2,5 % hay 3,5 %) và lãi suất cơ sở ngân hàng đó thường công bố — đó là con số bạn trả 90 % thời gian.
Thu nhập bao nhiêu để vay 2 tỷ?
Ngân hàng thường yêu cầu tổng trả nợ hàng tháng không quá 40–60 % thu nhập chứng minh được. Khoản trả tháng đầu ~30 triệu ở lãi thả nổi cần thu nhập chứng minh được từ khoảng 62–77 triệu/tháng, hoặc người đồng vay.
Người dưới 35 tuổi có gói gì?
Theo Công văn 5340/NHNN-CSTT, mua nhà ở xã hội được vay 6,5 %/năm cố định 5 năm đầu tại các ngân hàng tham gia; điều kiện về đối tượng và loại nhà — hỏi ngân hàng.
Nguồn mặt bằng lãi suất (9/2026)
Thông tin tham khảo theo thị trường, không phải tư vấn tài chính cá nhân; điều kiện cụ thể do ngân hàng quyết định.